建物賃貸業を営む方から、「建物賃貸借契約の期間満了に伴い更新をせずに、立退きを求めたいのですが、更新拒絶を借主側に通知しただけで認められるわけではなく、正当事由が必要である、という話を聞きました。正当事由の有無はどのように考えればいいでしょうか。」、というようなご相談をお受けすることがあります。
そこで、本日は、賃貸人側が期間の定めのある建物賃貸借契約の更新を拒絶する場合の正当事由の概要をご紹介いたします。
１ 正当事由の考え方
上記のとおり、賃貸人側が、期間の定めのある建物賃貸借契約の更新を拒絶する場合には、正当事由が必要とされています（借地借家法２８条、２６条１項等）。
そして、この正当事由は、概ね以下の①から⑤の各要素を総合考慮することになります。
①建物の使用を必要とする事情
正当事由の判断においては、これが中心的な要素となります。
賃貸人側と借家人側の当事者双方の建物の使用の必要性を比較衡量し、賃貸人側の必要性の方が大きいという判断とならなければ、②以下の判断結果に関わらず、正当事由は認められないと考えられます。なお、建物の転借人がいる場合には、転借人の建物の使用の必要性も借家人側の建物使用の必要性の事情として考慮されます。
②建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の賃貸借契約締結の経緯や事情、また、賃貸借期間中の借家人の契約上の債務の履行状況（例えば、賃料は毎回期日通りに支払っているか、迷惑行為等は行っていないか等です。）のことを指します。
③建物の利用の状況
例えば、建物の種類、用途に則った利用がなされているか、また、建物の用法違反となるような使用はなされていないか等を指します。
④建物の現況
例えば、建物の経過年数及び残存耐用年数、建物の腐朽損傷の程度、大修繕の必要性、修繕費用、当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるか等を指します。
⑤財産上の給付
例えば、賃貸人から借家人に対する立退料の提供を指します。
２ 弁護士にご相談を希望の方へ
建物からの立退きに関して、お困りの方も多くいらっしゃるものと思われます。
当事務所は、建物からの立退きを含む賃貸借におけるトラブルへの対応に関するご相談もお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。
